杭州红盘接二连三 购房者嗨了
（原标题：红盘接二连三，购房者嗨了！带上这份“购房秘籍”，下半年征战楼市战场！）
300万，是杭州买房的一个分水岭。300万以下，多数房源要么位置比较偏，要么户型比较小。而超过300万，购房者就会对户型、配套、学区、交通等提出更高的要求。
此前，我们已经“吐血”整理了200万房源、200-300万房源。今天，我们乘胜追击，为大家献上300-500万房源大全。
这个总价段，主要为刚改、改善房源，是目前市场上的主流供应。据不完全统计，杭州10区共有90个楼盘。
从2017年高价地陆续入市之后，主城区的房源就基本以 “改善”为主了。
城东新城、艮北新城、之江转塘、三墩北、九堡、祥符、运河新城、丁桥、长睦、下沙，都有300-500万的房源。
城东新城和艮北新城是主城区的改善大户，性价比也较高。这两个板块，均价基本在40000元/㎡以上，未来也依然会是改善主流居住区之一。
城东新城的新天地·金色时光，均价相对低一些，从89 -130㎡都可选择；三湘印象森林海尚、龙湖大家九龙仓·璟宸府只要户型不是太大，总价也在我们预算内。
艮北新城的公园1872、天悦江湾，前期去化都还不错 ；地铁绿城杨柳郡是一大热盘，位于七堡地铁站上，前期参考均价为35780元/㎡。
三墩北2个项目也在预算内。绿都云和湖还有最后2幢高层，“闭眼摇”就行了。
运河新城的尚合府最后2幢高层，预计在9月加推，126㎡也只要300多万。板块内还有2个融创的新盘，运河ONE和天阅运河源。
除了高层之外，500万预算在主城区还有洋房产品可以选择。
祥符的和宁文华府，规划有高层和洋房。预计105-129㎡高层和115㎡的洋房，都能在500万预算内。项目旁边教育、商业、交通配套都比较丰富，值得重点关注。
下沙的金地宋都都会钱塘，前期均价为27000，可以选择大户型的洋房产品；融创金成·臻蓝府是毛坯，洋房前期均价31100元/㎡。
300-500万的预算，在余杭区就显得比较富余了。这个价格段完全可以考虑大户型洋房或者叠墅，适合二孩或者三代同堂的家庭。
余杭区的选择主要集中在未来科技城、未来科技城2.0、良渚。
未来科技城的远洋西溪公馆、阳光城未来悦MAX、梧桐郡、香港兴业耦园，都是闭眼摇项目，价格也不算高。
阳光城未来悦MAX在6月加推112方、125方户型，中签率也仅2.8%。香港兴业耦园还有120-140㎡的洋房，总价在500万之内；地铁TOD项目——天空之城，预计下半年会开盘，肯定也是一个万众瞩目的项目。
除此之外，未来科技城2.0的金成英特尔湾、绿都鉴未来、中锐招商星未来都有洋房产品，满足改善需求。
这个总价段，在良渚可以奔着洋房和叠墅去了。低密产品，小区居住舒适度会比较高。北大资源·颐和江南洋房均价28000元/㎡，面积段112-125㎡都可以选择。
联发·藏珑大境、万科大溪谷都有叠墅产品，叠墅价格在30000-31000元/㎡左右，预算完全足够。
保利融信和光尘樾是良渚地铁站上盖的TOD项目，位置非常好，一路之隔是美院良渚校区，往东有未来之光、永旺梦乐城。今天刚刚领出预售证，小高层均价为25905元/㎡左右，值得关注。
500万预算，在一些偏远板块还可以买到排屋，一步改善到位。例如东湖板块的江山风华，排屋均价28300元/㎡，户型为150㎡；塘栖随塘的合院均价33000元/㎡，户型125-155㎡。
叁·萧山区
江南岸，500万预算，除了奥体板块之外，其他板块的洋房和高层基本可以随便选择了。
市北和南部卧城是供应大户。
其中，市北的融信杭州世纪、新希望滨江·锦宸、新希望滨江·锦粼府基本都在建设一路地铁站和建设三路地铁站附近，交通相当方便。锦粼府还有洋房产品，均价为33375元/㎡，也在预算范围内。
南部卧城的德信市心府和绿城九龙仓桂语朝阳，距离地铁站也比较近，商业配套也相对完善，优势较为明显。
湘湖的金地滨江万科悦虹湾也是一个红盘，吸引到不少滨江外溢客。上次高层开盘均价32654元/㎡，中签率仅4.9%。
500万以内，在萧山也能买到叠墅。空港新城的时代公馆叠墅面积段为160-180㎡，均价为26200元/㎡。项目与天空之翼共享配套，紧靠地铁1号线南阳大道站。
160㎡的户型，实际可享受空间大于280㎡。针对改善来说，也是个不错的选择。
肆·富阳区&临安区
富阳区和临安区，高层均价基本在20000元/㎡左右。300-500万预算，可以买大户型高层，也可以买到排屋。
银湖板块是富阳的融杭高地。彩虹快速路西延段、之江路隧道、6号线延伸段杭富线等建成，对银湖板块都是利好。板块内的云栖桃花源、大城小院、阳光城上林湖都有墅类产品，总价300多万起。
东洲板块的融创微风之城目前还有叠墅，均价18000元/㎡；富春的万科玖望，均价为24000元/㎡，面积段为160-180㎡。
临安区300-500万的房源比富阳稍多一些。
含排屋类型的有越秀西海岸、易辰江南大院、蓝城春风燕语、融创金成十锦台等，高层有桃李春风、苕溪壹号、越秀湖山悦等。
年底杭州地铁16号线即将通车，临安与主城区的距离进一步“缩小”，低总价、不限购的优势会更加突显。
隔一站地铁，房价差13000元㎡！为“有光环”的地段买单，值吗？
在楼市中，“板块 ”或者“区域 ”，往往带有很强的房价烙印 。
比如，提起申花，脑海里浮现的是54000元/㎡；说到望江新城，几个69800元/㎡自动重叠到一起；而宇宙中心奥体，转化成数字是48000元/㎡。
由于配套不同，资源优劣，每个板块的“身价”不尽相同 。在市场定价规则下，每个板块或者区域之间，都有一道无形的墙，跨过去，房价就是另一番景象。
因此，也催生了许多“边界楼盘” 。从绝对距离上看，它们或许离优质地段并不远，但碍于“身份限制”，不得不以较低的价格入市。
面对这样的“边界楼盘”，你是愿意花更少的钱，享受相差无几的配套，还是愿意花更多的钱，追求地段属性带来的光环？
在回答这个问题之前，我们先来看看几个现实案例。
1. 隔了一站地铁，房价相差超过13000元/㎡
上周，供应稀缺的滨江区喜迎上新，纯新盘时代滨江悦 首开142套房源，毛坯均价42000元/㎡。
半个月前，就在离它2公里不到的地方，金地滨江万科悦虹湾 加推了132套房源，均价32654元/㎡（含4000元/㎡装标）。拿两者的毛坯均价作对比，差价高达13346元/㎡！
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左手滨江，右手萧山。时代滨江悦很幸运地挤进了滨江区 ，一念之间，两个楼盘的差距就拉开了。
42000元/㎡的价格，放在主城区里，已经算比较友好。但仔细看时代滨江悦的位置，其实处于滨江区的边缘地段。不过，瘦死的骆驼比马大，再怎么“边角料”，也是正儿八经的主城。尽管和萧山区无缝对接，但无论是案名还是销售说辞，里里外外都在强调着自身的“高贵属性”。
我们拿滨江区在售的信达中心|杭州壹号院 作比较，48100元/㎡的单价包含了5000元/㎡的装标，毛坯均价为43100元/㎡。宇宙中心的奥体红盘，地铁6、7号线交汇站地铁上盖，这样的光环加持下，单价也只比时代滨江悦高了1000多元。
虽然所属区域不同，但时代滨江悦和悦虹湾只隔了一站地铁：时代滨江悦直线距离地铁滨康路站500米左右，悦虹湾直线距离地铁湘湖站700米左右。而悦虹湾还靠近白马湖，宜居性更高，还是精装修交付。
当然，对于必须住在滨江区的购房者来说，总价门槛确实友好，是一个比较亲民的选择。但从性价比来看，一站铁路的距离，就能省下13346元/㎡ ，悦虹湾也不容小觑。
最近，时代滨江悦的中签率也出来了，39.6%。和悦虹湾的4.9%相比，看来，在地段和性价比面前，还是有不少购房者做出了更划算的选择。
2. 一个滨江一个萧山，这两个楼盘价格一样
如果说时代滨江悦和悦虹湾的差价是因为行政区域造成的，那么信达中心|杭州壹号院和保利澄品就是反其道而行的代表了。
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信达中心|杭州壹号院均价48100元/㎡（含5000元/㎡装标），澄品均价47438元/㎡（含5000元/㎡装标）。两个楼盘虽然分属不同的行政区域，但价格上几乎没差 。
虽然信达中心|杭州壹号院属于滨江区，自带TOD亮点，但从价格上来说，并不比萧山区的澄品领先多少。而从两者的中签率来看，也都是抢不到的级别。
在奥体的巨大光环下，这里的区域属性已经被极大程度地淡化了 。当我们在讨论奥体红盘的时候，很少会提到滨江区或者萧山区。对购房者来说，“奥体”两字足以。
3. 豪宅区的洼地，有楼盘单价便宜近10000元/㎡
滨江区和萧山区，至少还是有明显的区域界线。而在全员豪宅的钱江新城板块，价格线就显得有些错乱。
板块内的金地滨江御品、保利滨江上品精装均价都是69800元/㎡，江河汇流地块的住宅精装限价也是69800元/㎡。一东一西，钱江新城的两翼房价已经有着明显的拉平趋势 。
除了还未公布价格的凤起钱潮，板块内还有一个“价格洼地”般的存在——金隅中铁诺德都会森林 均价59000元/㎡（含5000元/㎡装标）。我们同样用毛坯价来作对比，板块内的均价差达到了9800元/㎡。
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虽然在钱江新城的光环内，但都会森林从地理位置上来说，更靠近景芳一带，而非钱江新城的核心区，和御品、上品相比，产品力也没有明显优势。
不过，这大概是钱江新城最低的门槛了 。未来，整个钱江新城大板块内的价格基准线也明朗了。如果是你，会选择“捡漏”便宜9800元/㎡的都会森林吗？
4. 一街之隔相差5700元/㎡，怎么选择？
城东新城的四至很分明，整整齐齐一个方块。板块界线分明的好处就是，谁是蹭热度，谁是货真价实，一目了然。
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目前，板块内在售楼盘的精装均价大致在45000元/㎡-48000元/㎡。而被德胜快速路无情地挡在板块之外的龙湖大家九龙仓璟宸府 ，精装均价仅为40800元/㎡。按照毛坯均价计算，差价达到5700元/㎡。
虽然在宣传上，璟宸府一直紧紧抱着城东新城的大腿，但是价格却很诚实。不过，真实的去化率也反映出了购房者的选择。
来源：透明售房网
除了璟宸府，板块内还有一个特别的存在——天城府天著 。这是一个让人非常纠结的楼盘。身处城东新城，按理说是个好地段，但却比板块内所有在售楼盘都便宜了一大截，均价仅34800元/㎡。我算了下，以毛坯均价为例，最大差价有7700元/㎡。
低价的原因也是众所周知。在一众竞品中，农药厂的前身让天城府天著有些直不起腰杆子。虽然价格低出不少，但对于这样的“黑历史”，还是有不少购房者表示有所顾虑。
从摇号的表现来看，城东新城不算热门，在售楼盘不少，且都为改善型选手，选择余地比较大。此次低价加推的天城府天著，会吸引多少购房者呢？拭目以待。
5. 利好不均，二手房差价接近20000元/㎡
不同的板块优劣不同，而同一个板块内也存在着利好不均的情况。这几年规划的运河新城板块，范围较大，往北接近余杭崇贤区域了，往南则是靠近拱墅运河一带。
由南至北，受欢迎的程度也是不一样。板块内目前仅有靠北的碧桂园金科尚合府、金科碧桂园博翠府两盘在售。尚合府毛坯均价25500元/㎡，博翠府精装均价29500元/㎡（含4000元/㎡装标），价格线基本一致。
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靠南目前没有在售的房源，以待售的天阅运河源和运河one作对比，最高楼面价已经达到24321元/㎡，非常接近尚合府的毛坯均价。
板块内的二手房情况如何呢？博翠府隔壁的大家运河之星，近期二手房签约均价为31300元/㎡；天阅运河源附近的南北西岸花园近期二手房签约均价为46129元/㎡，银树湾近期二手房签约均价为50837元/㎡。
一南一北，二手房差价高达近20000元/㎡。
显然，这样的价差也会辐射到待售的新盘。在丽水路未完全打通的情况下，即使实际距离只有几公里，心理隔阂依然成为房价的分水岭 。
6. 海宁房子比临平还贵，近水楼台先得月？
如果把大杭州比作一个板块，那么临杭区域就是其他小板块，也存在着近水楼台先得月的情况。
比如万城杭宁府，就是一个“神卡位”的存在。
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如果把海宁区域的底色去掉，杭宁府的位置恐怕比其他楼盘更加具有优势地位 ：对面就是临平的余之城，斜对面就是地铁南苑站，过一个路口就是贵族学校杭州橄榄树。
目前，杭宁府毛坯均价23000元/㎡，相邻的临平新城暂时没有新盘在售，待售的中交理想时代芳华成交楼面价为19033元/㎡。
和临平的二手房价相比，杭宁府处于什么水平呢？钱塘梧桐蓝山近期签约均价为24910元/㎡，没有多少倒挂；而赞成首府近期签约均价为19950元/㎡，甚至被海宁的房价给反超了！
不得了啊，差价的情况竟然反过来了，杭宁府凭着坐享临平配套的优势，抬高了自己的身价，虽然是海宁血统，但是卖的就是比临平的二手房还贵，底气十足 。
不过，海宁血统依然是一大硬伤。对于杭州购房者来说，还是建议优先考虑杭州区域。
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像这样的情况当然还有很多。
即便拥有相似的地段属性，也会因为产品自身的竞争力 、拿地价的高低 、距离核心配套的远近 等等因素而造成价格上的落差。
当然，对于购房者来说，1000套房子有1200副面孔，权衡利弊下，如何选择，也要针对自身的需求去考虑。
不过，唯一可以确定的是，随着11宗“双限”地块的陆续挂牌，杭州未来房价的版图被划分地更加清晰。
未来，地价如何、自持多少、产品怎么打造，已经没有太大的参考意义。而这些“价格洼地”却很有可能慢慢消失。
是性价比为王，还是地段光环高于一切？ 作为购房者，你的天平会向哪一边倾斜呢？
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